住宅ローンが払えない…自宅が差し押さえになる?滞納するリスクと対処法

お金の悩み

夢のマイホーム。一生に一度の買い物だと考えて、こだわっているうちに建築価格が高くなり、住宅ローンが高額になってしまう人も少なくありません。

ときには10万円以上の月額返済になる住宅ローンですが、仕事を辞めたり、会社が倒産したりするとローンが支払えなくなる可能性があります。

住宅ローンを支払えないと、信用情報はブラックになり、大切な住居まで差し押えられてしまうことになります。

このような事態になる前に早めに対処することで、住宅の差し押えを回避できる場合があります。

この記事では、住宅ローンを払えずに滞納するリスクとお金がないときの対処法について詳しく解説していきます。

住宅ローンが払えないとどうなる?

住宅ローンを払えないということは、単純にローンが返せないということですので、借入先から督促が行われます。

今は銀行の住宅ローンのほとんどが保証会社付きですので、基本的にはカードローンと同じような流れで督促と回収処理が行われます。

銀行の保証会社付き住宅ローンを延滞してから、督促がおこなわれて代位弁済になるまでの一連の流れについて解説していきます。

電話や郵便で督促

住宅ローンの支払いをしないと、最初は銀行から電話や郵便での督促が行われます。

ここですぐに支払えば問題ありませんし、「〇〇日までに払います」という具体的な期日を約束すれば、その日まで督促が行われることもありません。

銀行または銀行が委託した会社からの督促ですので、対応はあくまでも丁寧です。

延滞から1ヶ月以内であれば、支払われるまで電話や郵便での督促が繰り返し行われることになります。

内容証明郵便で督促

延滞から1ヶ月くらい経過すると、次は内容証明郵便で督促が行われます。

銀行の保証会社付き住宅ローンでは、代位弁済の前に必ず内容証明郵便にて督促を行われます。

内容証明郵便とは郵便局が書類の内容を証明する郵便であり、督促をしても支払いがないことを客観的に証明することができる書類です。

つまり内容証明郵便が届いた時点で、代位弁済間近と考えてください。

詳しくは後述しますが、代位弁済になると信用情報はブラックになるため、人生は大きく変化してしまいます。

内容証明郵便が届いたら速やかに住宅ローンを返済するか、銀行へ連絡をして話し合い、何かしらの対処を行ってください。

期限の利益喪失通知

それでも住宅ローンを支払わないと、銀行から期限の利益喪失通知という書類がやはり内容証明郵便で届きます。

期限の利益というのは、借りたお金は返済期日までに返済すればいいという権利のようなもので、ある意味返済までの時間的な猶予と言えます。

しかし期限の利益を喪失してしまうと、借りたお金は一括で返済しなければならず、原則的には住宅ローン残高が何千万円であろうと、期限の利益が切られた時点で一括返済しなければいけません。

もちろんそのようなお金を持っているならそもそも延滞はしていないと思いますが、かりに現金で返済できなければ財産の差し押さえや代位弁済の請求などの手段で銀行は回収を行います。

保証会社よる代位弁済

銀行の保証会社付き住宅ローンで期限の利益を喪失すると、ほぼ100%保証会社への代位弁済請求になります。

代位弁済とは、銀行へ滞納している住宅ローン残高を保証会社が立て替えて返済することで、代位弁済により銀行は住宅ローンが不良債権化することを防ぐことができます。

代位弁済によって銀行は貸したお金の回収ができたので、これで借主(住宅ローン利用者)と銀行の関係は終わりです。

以後、債権は保証会社へ移るので、借主は保証会社に対してお金を返済していかなければなりません。

住宅ローンを払えないと代位弁済になる

保証会社から代位弁済があると、銀行は保証会社の保証で融資したお金は回収できるので、この時点で銀行と住宅ローン借主の関係は終わりです。

その後は保証会社とのやり取りになりますが、保証会社にもお金が払えない場合には、住宅ローンを差し押さえられてしまう可能性が高くなります。

この章では、住宅ローンで代位弁済が行われた後の対応について解説していきます。

信用情報がブラックになる

先ほど触れたように、代位弁済になると信用情報には金融事故として記録され、個人信用情報はブラックになってしまいます。

代位弁済の記録は5年間の保存期限がありますが、5年のカウントがスタートするのは債務が消滅してからです。

つまり代位弁済が行われてから住宅ローンの返済に10年かかったとすると、10年後から5年後に代位弁済の記録が消えるので、合計15年間は信用情報がブラックのままということになります。

信用情報がブラックになってしまうと、ローンを借りることやクレジットカードを作ることがほぼ不可能になります。

それだけでなく、スマートフォンの分割購入もできないので機種変更の際には一括で購入するしかありません。

また、保証会社が付いている賃貸住宅の審査にも通らないので、保証会社が付かない物件しか借りられなくなります。

代位弁済になり信用情報がブラックになってしまうと、銀行や消費者金融からお金が借りられないだけではなく、日常生活も著しく不便になってしまうのです。

保証会社との話し合いが行われる

代位弁済になるとすぐに住宅が差し押さえられると思っている方が多いのですが、実際には差し押さえはすぐに行われません。

通常、代位弁済の後は保証会社との話し合いが行われるからです。

なぜ住宅ローンを返済できなくなったのか、今の経済状態どうなのか、借金はいくらあるのか、毎月いくらなら返済可能なのかなど、保証会社との話し合いが行われることが一般的です。

かなり突っ込んだ内容まで聞かれますが、差し押さえを避けるためにはこの話し合いが非常に重要ですので、真摯な対応を心掛けて正直に話し合いをしてください。

話し合いで決めた金額を返済していく

以後は保証会社と話し合いによって決められた金額を毎月返済していきます。

基本的に返済額は銀行に支払っていた金額よりも少なくなるので、返済に関しては代位弁済になった後の方が楽になるでしょう。

ただし、あまりにも少ない返済額だと元金が減らないので、どこかのタイミングで「あと〇〇万円を一括で支払ってくれたら借金をチャラにする」などと持ちかけられることが多いようです。

返済が開始すると、どのように処理されるのかは保証会社の方針次第ですが、真面目に返済をしていけばどこかのタイミングで保証会社が残高の一部を一括返済すれば借金を放棄すると提案してくることもあるようです。

注意しなければならないのは、銀行からの借入のように「返済期限はいつ」という期限の利益がついた契約を結んでいるわけではないので、保証会社はいつでも財産を差し押さえることもできるという点です。

くれぐれも話し合いによって決められた返済額は忘れずにきちんと返済していきましょう。

返済できないと自宅を競売にかけられる

約束によって決めた金額をいつまで経っても返済しなければ、担保不動産競売開始決定通知書が送付され、担保となっている自宅を競売にかけられてしまいます。

競売にかけられてしまうと自宅の任意売却はできなくなってしまうので、自宅を手放した挙げ句、手元には1円も残らないという状況になってしまいます。

住宅ローンが払えないときの対処法

支払いの途中で「毎月の返済額が高すぎる」と感じたら、早めに動くことが大切です。

早めに動くことで、借り換えや任意売却や条件変更などのさまざまな対策をとることができますが、延滞が発生してしまうと、とれる方法は限られてしまいます。

住宅ローンが払えないときの対応策をご紹介していきます。

借り換えを検討する

住宅ローンは借り換えが可能なローンです。

今よりも低い金利の住宅ローンに借り換えることで、期間を延ばしたわけでもないのに毎月返済額が5,000円以上も少なくなる場合があります。

例えば融資残高2,000万円、返済期間20年、金利1.5%の住宅ローンの毎月返済額は9万6,509円です。

このローンに諸費用50万円を上乗せした2,050万円を、金利0.5%の住宅ローンに借り換えると毎月返済額が8万9,776円となり、月に約7,000円の返済額の軽減につながります。

このように住宅ローンを借り換えるだけで返済額の負担が非常に軽くなるので、これまでよりも円滑に返済がおこなえるようになります。

なお借り換えをするためには、新しく住宅ローンの審査を通過しなければいけません。

延滞を起こしてしまうと住宅ローンの審査にはまず通らないので、どんなに返済が苦しくても、借り換え前の1年間は返済に遅れがない状態を継続したうえで申し込みしてください。

任意売却を行う

任意売却とは、住宅ローンが残っている物件を売却し、その売却代金で住宅ローンを返済するという方法です。

ここ数年、首都圏や大阪の不動産価格は上昇していますので、買ったときの値段よりも売却時の値段の方が高くなることも少なくありません。

つまり任意売却によって住宅ローンを完済できたうえに、手元にお金が残る可能性もあるのです。

任意売却は不動産会社に相談することで売却先を探してもらえますし、銀行へ相談すれば銀行が売却先を紹介してくれることもあります。

不動産価格が上昇している今、任意売却は投資の手段に有効な方法として最近注目されています。

いずれにせよ、売却先を見つけることができ、その価格が住宅ローン残高以上であれば、住宅ローンを完済することができます。

ただし、自宅を手放すことになるので、新たな住居を探さなければいけません。

銀行に相談する

住宅ローンの返済が難しくなったら、まずは銀行へ相談しましょう。

銀行は返済に困窮した人の相談に乗り、何かしらの対応を取ることが義務付けられており、この対応を怠ると金融庁から処分を受ける可能性もあるので、返済が難しくなったときはまず銀行へ相談すれば必ず何かしらの対応を行なってくれます。

返済が難しくなったら、まずは早めに銀行へ相談してください。

住宅ローンの返済が苦しいときに銀行がしてくれること

住宅ローンの返済が苦しくなったときに銀行へ相談すると、ほぼ必ず「返済期限の延長」か「元金返済の据え置き」のいずれかの方法で対応してくれます。

どちらの方法でも、住宅ローン完済までの期間が長くなるため利息の負担は増えますが、毎月の支払額そのものは減少するので、これまで通りに返済を継続できない人でも返済が可能な金額にまで減らせる場合があります。

期限の延長

返済期限の延長をすれば、住宅ローンの毎月返済額は少なくなります。

これによって、毎月の返済額が支払い可能な金額へと低減する可能性があります。

しかし、期限の延長を行うと完済までの期間は長くなるので、その分だけ利息負担は多くなってしまいますし、高齢になっても住宅ローンを返済し続けなければならないケースも考えられます。

住宅ローンで期限の延長を行うときは、完済までの老後の資金計画をしっかりと立てたうえで行うようにしてください。

元金返済の据え置き

元金返済の据え置きとは、元金の返済を一定期間据え置き、その間は利息だけの返済へと切り替えるという方法です。

据え置き期間中は利息しか支払いは発生しないので、毎月の負担を小さくすることができます。

会社の倒産や病気やケガなどによって収入が一時的に大きく減ったときに活用できる方法ですが、据え置き期間中に支払う利息の分だけは支出が増えてしまうことになります。

また、元金返済の据え置き期間は最長でも1年程度ですので、いつまでも据え置きできるわけではありません。

住宅ローンを延滞しそうなときの対処法

住宅ローンが払えない場合でも、これまでに紹介したいずれかの方法で対処することができます。

しかし、これらの方法が利用できるのは返済に遅れがない場合のみで、実際に延滞が発生してしまうと難しいのが実情です。

住宅ローンの条件変更(期限の延長、元金返済の据え置き)や借り換えは絶対に延滞があってはいけませんが、手元にお金がないときにはどのように対処すればいいのでしょうか?

親や知人から借りる

住宅ローンの返済金1ヶ月分くらいであれば、親や知人からお金を借りることで対処できます。

ただし、住宅ローンの返済金というのは、1万円や2万円ではなく10万円前後の高額な支払いです。

両親や知人から借入をする際には、必ず借用書を作成してください。約束した期限までに返済しないと人間関係が壊れてしまう可能性が十分にあるので注意しましょう。

カードローンを利用する

借りるのが嫌、頼んだけど貸してくれなかったという人でも、住宅ローンの1ヶ月分の返済金であればカードローンで借りることができます。

カードローンの金利は銀行で約14%~15%、消費者金融で約18.0%と住宅ローンと比べると高金利ですが、10万円程度の借入であれば利息負担はそれほど大きくはありませんし、毎月返済額も2,000円~3,000円程度と非常に少ない負担で返済ができるようになっています。

そして、アコムやプロミスやアイフルなどの大手消費者金融は即日融資にも対応しているので、「住宅ローンの返済日が明日なんだけど、お金がないからこのままでは延滞になってしまう…」というような緊急時でも、借入をすることで対応可能です。

さらに、アコムやプロミスやアイフルなどには30日間の無利息期間がついています。

30日以内にカードローンを返済してしまえば、利息ゼロ円で住宅ローンの返済金を調達することができますので、短期間かつスポットの利用であればメリットがあります。

ただし、恒常的に借金(住宅ローン)の返済を借金(カードローン)で行うということは絶対にやめてください。

住宅ローンの返済をカードローンから当たり前のように行なってしまうと、カードローンの残高はあっという間にいっぱいになってしまい、その後は住宅ローンの返済に加えてカードローンの返済も必要になり、結局カードローンを利用する前よりも負担は大きくなってしまいます。

こうなってしまったら、最初からカードローンを利用しなければよかったという話になってしまうので、くれぐれもカードローンの利用は一時的なものとして、毎月のようにカードローンから住宅ローンの返済をすることだけは絶対にやめてください。

まとめ

住宅ローンが払えなくて長期間延滞すると、個人信用情報はブラックになり、最終的には自宅が競売にかけられてしまいます。

延滞さえしていなければ、借り換えや任意売却や条件変更など対処法はたくさんありますので、くれぐれも延滞が発生する前に「返済が難しい」と感じた時点で銀行へ相談するようにしてください。

延滞を避けるために、一時的にカードローンを利用することはやむを得ませんが、毎月のようにカードローンで借りたお金を住宅ローンの返済に充てるということは絶対に避けましょう。

執筆者:手塚大輔/金融ライター

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