賃貸の修繕費など退去費用が払えない…滞納するとどうなる？

2019年10月16日お金の悩み

アパートやマンションなどの賃貸物件を退去するときには、思った以上の退去費用がかかることがあります。

「退去するのに100万円以上請求された」という話もあるほどです。

しかし、退去費用は大家が負担する分と、借主が負担する分に分かれますし、賃貸の退去に伴う費用（修繕費など）を全て借主が負担しなければならないわけではありませんので、実は高額な退去費用を請求されるケースは限られています。

どの費用を借主が負担しなければならないのか、また高額な退去費用を払わなければならないのはどのようなケースで、退去費用を払わない・払えない場合にはどんな対処法があるのかについて解説していきたいと思います。

賃貸の退去時に入居者が支払う費用

賃貸住宅の退去時には修繕にかかる全ての費用を借主が負担しなければならないわけではありません。むしろ、原則的に退去時の修繕費用は大家が負担すべき費用です。

退去時に発生する修繕費は、通常損耗と通常損耗を超えている費用に分かれており、どの部分の修繕費なのかによって借主負担かどうかが変わってきます。

通常損耗とは？

通常損耗とは、普通に賃貸住宅に居住して一般的に生じる損耗のことです。

例えば、日焼けによる変色や、家具を置いたことによる床の凹みなどです。

これらの住宅の損耗は普通に暮らしていて、綺麗に賃貸住宅を使用していても当たり前に起こることですので「通常損耗」と言います。

通常損耗は大家が支払う

通常損耗の修繕費は大家さんが負担をすることになっています。

このため、普通に生活して一般的に痛む程度の修繕であれば、退去時に修繕費を請求されることはありません。

通常損耗を超えている損耗は入居者が支払う

一方、通常損耗を超えている損耗に関しては大家さん負担ではありません。

例えば、不注意な家具の移動による床の傷、掃除を怠ったことによるシミやカビ、家具をぶつけてしまって壁に穴を開けた場合など、通常気をつけて生活していれば発生するはずのなかった損耗です。

これらの通常損耗を超えている損耗にかかる費用に関しては入居者が負担しなければなりません。

退去時に高額な退去費用が請求される場合には、この通常損耗を超える損耗があった場合に基本的に限られます。

賃貸の退去費用はどのように計算される？

それでは退去時に請求される修繕費はどのように計算されるのでしょうか？

入居時に敷金を払っている場合には、通常はこの敷金から支払われます。

退去費用＝敷金−通常損耗を超えた修繕費用

通常は敷金の範囲内

一般的に、退去費用は敷金の範囲内です。

つまり、高額な退去費用を請求される場合とは敷金を超えた金額の修繕費が発生した場合になるのです。

退去費用が払えないほど高額になる時はどんなとき？

このように、退去費用は通常損耗であれば全く発生しませんし、通常損耗を超える損耗の修繕費が発生するとしても敷金の範囲内で賄うことができるケースがほとんどのようです。

では、支払うことができないほど高額な退去費用が請求されるのはどのようなケースなのでしょうか？

敷金が0円の物件

「敷金0円」など敷金が非常に低い物件に入居して、退去時に通常損耗を超える損耗が発生していた場合には、大家に預けているお金である敷金がないので退去費用を請求されてしまいます。

「敷金0円」とか「敷金0.5ヶ月分」などの物件は、入居費用を安くすることができるので、賃貸住宅を探している人にとっては魅力的です。

しかし、その分、退去時に通常損耗を超える損耗があった場合には、退去費用を請求されてしまうリスクも覚悟した上で契約する必要があります。

賃貸時に通常損耗補償特約という契約をした場合

賃貸住宅の契約時に「通常損耗補償特約」という特約がついている契約をした場合には退去時に必ずと言っていいほど退去費用を請求されます。

前述したように、退去時の通常損耗については大家の負担ですので、通常の契約であれば退去時の損耗が通常損耗だけであれば退去費用は発生しません。

しかし「通常損耗補償特約」という特約は通常損耗であっても借主が修繕費を負担しなければならないというものです。

さらに、この特約を結んでいる物件を退去するときに通常損耗を超える損耗があった場合には、通常損耗の修繕費に加えて通常損耗を超える損耗の修繕費も負担しなければなりません。

この場合には退去時に請求される修繕費が数十万円になってしまうことも決して珍しくありません。

賃貸住宅契約時には契約書の内容をよく読んで「通常損耗補償特約」という特約がついていないかどうかをよく確認するようにしましょう。

また、この特約がついている契約をした場合には、退去時にある程度の修繕費が請求されることを覚悟しておくと同時に通常損耗すら発生しないほど綺麗に賃貸住宅を使用する必要があります。

通常損耗を超える部分の金額が大きい時

通常損耗を超える損耗の修繕費に関しては敷金から支払いますが、敷金として大家に預けた金額を超える場合には、退去時に修繕費用として請求されることになります。

修繕費が50万円、敷金が20万円の場合には、差額の30万円が退去時の修繕費として必要になります。

例えば、床や壁に穴を開けてしまったような場合には修繕費は膨大です。

また、タバコのヤニで部屋の全てのクロスを貼り変えなければならない場合なども数十万円の修繕費が必要になります。

このように通常損耗を超える損耗の修繕額が敷金を超えるほどの金額になってしまった場合には高額な退去費用を請求されることがありますし、損耗の規模によっては100万円を超えるような高額な修繕費を請求されることもあるのです。

賃貸の退去費用を払わないとどうなる？

通常損耗を超える損耗が発生し、その修繕費が敷金から賄うことができない場合には退去時に退去費用を請求されることになります。

この退去費用が高額で、手元にお金がない場合には退去費用を支払うことができません。

退去費用を支払うことができない場合にはどうなってしまうのでしょう。

大家や不動産会社と話し合って分割になることも

お金がなくて一括で修繕費を払うことができないときは、大家さんや不動産会社と話し合って分割にできないか交渉してみましょう。

話し合いで必ず修繕費の分割が認められるわけではありません。

しかし、大家さんや不動産会社側も修繕費は支払ってもらわなければ困りますし、お金がない人からは一括で修繕費を取ることはできないので、分割に応じてくれるケースもあるようです。

保証会社付きの物件の場合には信用情報がブラックになる

保証会社付きの物件を借りている場合に、修繕費を支払うことができない場合には、大家さん側が保証会社に修繕費の請求をかけることがあります。

保証会社が大家さんに修繕費を支払うと、信用情報には金融事故として登録されてしまいます。

金融事故が登録されている人はブラックと呼ばれるので、以後5年間はお金を借りたりクレジットカードを作ることができなくなってしまいます。

また、同じような保証会社付きの賃貸住宅を借りることも不可能になります。

なお、以後は保証会社に対して未払いの修繕費を支払っていく必要があるので、これによって修繕費の支払義務がなくなるわけではありません。

財産の差し押さえの可能性もある

請求された修繕費は大家さんや不動産会社管理会社に支払わなければならない債務で借金と同じです。

このため借金を返済しない場合と同じように裁判所の許可を得て、財産の差し押さえが行われることがあります。

賃貸住宅に住んでいる人の場合、多くのケースで差し押さえは給料に及びます。

給料の差し押さえは裁判所から勤務先に通知が行きますので、給料を差し押さえられてしまうと、会社に賃貸住宅の支払いでトラブルを起こしたことがバレてしまうことになります。

賃貸の退去費用を減額することはできる？

このように退去費用を支払わない場合には、分割での交渉に応じてもらえないと、信用情報がブラックになったり、給料が差し押さえられたりする可能性があります。

しかし、退去費用が高額で手元にお金がなければ支払うことができません。

このような時に「退去費用を減額してほしい」と交渉する方法があります。

大家や不動産会社と話し合う

支払うことができないほどの退去費用を請求された場合には、まずは大家さんや不動産会社と話し合いをしてみましょう。

「支払うことができない」と言えば、場合によっては修繕費の一部を大屋さんが負担してくれるケースもあります。

学生がタバコで部屋を汚して修繕費に数十万円請求されたが、それを大家さんが負担してくれるというのはそれほど珍しい話ではありません。

話し合いによって必ずしも修繕費が減額や免除されるわけではありませんが、話し合いによって減額される可能性はゼロではありませんので、まずは交渉してみることをおすすめします。

民事調停や少額訴訟に持ち込む

話し合いで減額などにすることができない場合には民事調停や小額訴訟などを起こし、裁判所を交えて減額の交渉を行うという方法があります。

特に民事調停は裁判所を交えて話し合いを行う手続きで、事務手続きも簡単で費用も少額です。

個人での話し合いには応じてくれなくても裁判所を交えれば減額交渉に応じてくれる可能性がありますので、試してみる価値はあると思います。

それでも減額できない・払えない場合

賃貸住宅の退去費用が減額できないし、分割にも応じてもらえずに、支払うことができない場合でも債務は残りますし、逃げてしまえば差し押さえが行われることもあります。

このような場合には「お金を借りる」という手段も検討しなければならないかもしれません。

退去費用を借りるには「家族などから借りる」という方法と「カードローンなどのローンを利用する」という2つの方法があります。

親や知人にお金を借りる

退去費用が高額で手元にお金がない場合には、親に借りるという人が多いようです。

特に学生の場合には部屋を汚してしまう人も多いですし、本人にはお金がないので親から借りるという人が少なくないようです。

ただし、親からお金を借りる場合でもしっかりと借用書は書いておいた方がよいでしょう。

親が亡くなった時の相続問題に発展することもありますし、親子だからといってお金の貸し借りを適当にしてしまうと、関係性が崩れてしまうこともあります。

まして親ではない親戚や友人や知人から借りる場合にはなおさらです。親しい間柄でもしっかりと借用書を交わして、返済は約束通りに行っていくようにしてください。

カードローンを利用する

親をはじめとして誰からもお金を借りることができない場合にはカードローンを利用するという方法しかありません。

カードローンは使い道自由ですので退去費用にも利用することができますし、退去費用に利用することができるローンはカードローンとフリーローン以外にはありません。

数十万円程度の借入であれば審査はそれほど厳しくないので数日のうちには退去費用を用意することができる可能性があります。

金利は高いですが、カードローンは返済が自由ですのでボーナス時などのまとまったお金が入った時に返済してしまえば利息負担もそれほど多くなりません。

どうしても退去費用をどこからも用意することができないという時はカードローンの利用を検討してみましょう。

ただし、カードローンには審査があり、ブラックの場合にはほとんどのローンで審査には通過できません。

前述したように、退去費用を保証会社が立て替えてしまったら、この時点で信用情報はブラックになってしまい、カードローン審査に通過することはできなくなってしまいます。

審査に通らなくなる前に、カードローンへの申込をしておく必要があります。

まとめ

賃貸住宅の退去時に通常損耗を超える損耗の修繕費は借主負担になります。

この費用は敷金から支払うべきものですが、修繕費が敷金を上回ってしまうと、上回った分は退去費用として請求されてしまいます。

この費用を支払うことができないと、信用情報がブラックになることもあり、財産の差し押さえが行われることもあります。

どうしても退去費用を用意することができない場合にはカードローンを利用するという方法もありますので、信用情報がブラックになる前に申込をするようにしましょう。

執筆者：手塚大輔／金融ライター